主题：分辨纯独栋别墅秘诀: 地上庭院共用墙体是关键

自从2006年国务院禁止批复独栋别墅用地以来，独栋别墅就成为了房地产中真正的不可再生资源，其稀缺性和增值性都获得了极大的提升。然而从市场上来看，虽然到2011年为止禁令颁布已有5年时间，但号称别墅甚至独栋别墅的地产项目在北京仍然层出不穷，并未显示出日益减少的趋势。这是为什么呢？有人理所当然的认为这是某种灰色关系在起作用，其实真正的情况并非如此。因为国务院禁止批复的用地仅限于“独栋别墅”，这里对独栋别墅有着严格的定义，而一些叠拼、联排别墅并未算在其中，所以许多号称别墅的项目其实并非在被禁止批复的范围内。而一些开发商则希望在宣传上能够使用“独栋”这个引人注目的名词，于是所谓的“类独栋”便横空出世。以非独栋的身份获得土地，再以独栋的身份昭然上市，便形成了现在北京市场上“独栋别墅”的兴盛场面。然而，这种“类独栋”不但没有独栋别墅的稀缺性和保值性，甚至比一些联排别墅的使用价值还低，于是许多购买者在网上大吐苦水，把其称为“肋“独栋、“累”独栋，甚至“泪”独栋，来表达自己内心的不满。那么，到底何谓“类独栋”，其与纯独栋的区别是什么呢？

类独栋：两行联排一行坑，坑里砌墙成鸽笼

一般对别墅稍有了解的人都知道，联排别墅和独栋别墅的区别在于相邻的别墅间是否存在共用的墙体。联排别墅以组团为单位，每个组团的别墅都有共用的墙体，整体更像是将一个建筑分割成不同的套间。而独栋别墅则没有共用墙体，两栋别墅间是彼此独立的。联排别墅最大的问题是没有独立的庭院空间，虽然有些项目在联排别墅的某层设立露天平台当做庭院，但却仍然难以获得独栋庭院的自然感。而所谓的类独栋，则是在联排别墅的基础上加入一个下沉庭院以解决这个问题。其做法是在两行联排组团间挖出一个巨大的坑，把这个坑根据别墅的数量用墙体分成几等分，每个隔间即为一个别墅的“下沉庭院”。这样的结果就是联排别墅摇身一变成为“独栋”别墅，以远远高于联排的价格进行市场销售。然而，类独栋实际生活体验却要比联排别墅还要低，而其“下沉庭院”更是沦为鸡肋一般的营销噱头，让人哭笑不得。

将一个坑分成几个下沉庭院，每一个隔间都具有鸽笼一样的“空间感”，抬头望去除了对面的别墅外就是狭小的天空，这样的居住体验可想而知。然而，除去面积较小、极具坐井观天之感外，类独栋的下沉庭院最大问题还在于其私密性。类独栋一般都为两层或三层建筑，从别墅任何一个朝向庭院的房间往下看去，都能将这个组团内所有的下沉庭院尽收眼底，自己的、邻居的、邻居的邻居的庭院什么样子，种了什么花什么草，晾了什么衣服晒了什么被子，全都一览无余。在你欣赏别人的庭院的同时，别人也在欣赏你的庭院，这种完全透明的庭院生活，正如卞之琳的诗中写到的那样：你站在桥上看风景，看风景的人在楼上看你。而由于下沉庭院导致了两排别墅的间距较近，与对面的别墅间更是没有任何视线阻拦，邻里间的对视 情况极为严重，住久的人总有一种生活在别人的目光里的感觉。此外，下沉庭院的透明度不仅表现在邻里之间，甚至在没有关系的外人眼中也是一样，从下图中北京某类别墅项目照片中可以看出，路过此地的人都能看到下沉庭院里的一草一木。这不但成为了别人的风景，还增加了安全方面的隐患。这样的下沉庭院，确实如同鸡肋一般，让类别墅成了“肋”别墅。

“累”独栋：进深深深深几许，风吹落叶又一重

除了能够享有“全透明”的别墅生活外，类独栋在生活体验上也存在很多问题。因为类独栋的下沉庭院设计方式，必然导致建筑的面宽较小，而开发商为了追求建筑面积，唯一的手段就是增加建筑的进深，使得每栋别墅的进深都很长。进深长则使建筑的采光受到极大影响，建筑的中间部分在白天甚至需要开灯。一些项目在样板间全部打开灯，使得来访者意识不到采光的问题，但当入住后，居住者才发现自己的别墅中间出现了阳光照不到的区域。除了采光外，由于下沉庭院仅与地下一层相连，因此每当想去庭院时都要先下到一层，长此以往许多居住者为求方便，将生活设施都放到了地下一层，于是本来的别墅生活则渐渐变成了地下室生活。更有甚者，有些开发商在销售中不赠送下沉庭院的积水和垃圾处理设施，而下沉庭院又是非常容易积水、落土、积落叶的地方，下沉庭院的积水和垃圾处理则成为让居住者费心费力的又一个因素。因此，将类独栋称为“累”独栋也算恰如其分了。

“泪”独栋：勿提性价比，别想再增值

类独栋本身丧失了居住隐私性和很多生活体验，换来的却是什么呢？仅仅是开发商在宣传上使用的“独栋”两字，和与其相对应的高价格而已。从类独栋本身来看，其居住价值与花园洋房相仿，但销售价格却和真正的纯独栋别墅差不多。许多对别墅不甚了解的客户往往根据价格来判断别墅的价值，于是便落入了类独栋的陷阱。许多类独栋本身不属于别墅禁批的范围，从而不具备独栋别墅的稀缺性，这就更加降低了类独栋的性价比。除此之外，一些类独栋不带封闭的私家车库，仅仅划出一处露天的私家车位。另一些类独栋则根据所在位置沿河流景观修建成东西向别墅，使别墅的采光更差。而所有类独栋中，庭院在北面的户型都因为达不到1:1.6的长高比，使下沉庭院大部分时间见不到阳光，这样的别墅未来更无升值可能。像这样庭院、生活、投资一应俱无的类独栋，怎能不被人称为“泪”独栋呢？

如何分辨纯独栋：关注地上庭院和共用墙体

类独栋是开发商为了规避政策而“研发”出来的一种新地产(新地产博客)类型，与纯独栋相比不但拥有众多不便和缺陷，价格还并不便宜多少。因此，以独栋别墅为目标的客群，必须学会分辨类独栋与纯独栋，才能获得自己真正梦想的纯别墅生活。其实分辨纯独栋并不困难，主要要看两个因素：是否有地面上的庭院空间，是否与其他别墅共用一个墙体。要注意的是，许多项目既有纯独栋也有类独栋，在购买时一定要分辨清楚。样板间是纯独栋不代表所有户型都是纯独栋，这点要万分注意。

在选择别墅的时候，对别墅的了解越全面，才越可能选择到高性价比、高价值、高升值潜力的好产品。而了解类独栋与纯独栋的区别，是避免选错产品的首要前提。每个购房者在购买别墅时都一定要严格把关，用心分辨，才能避免买到那些令人烦恼的“泪”独栋。

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