主题：富豪东部高调隐居，大梅沙势成深圳唯一顶级豪宅区

 顶级豪宅定义

在深圳伪豪宅成风，滨海豪宅泛滥的时代，名副其实的顶级豪宅依然极度稀缺。了解顶级豪宅的过去，现在和未来，首先必须对其做出明确定义。个人以为，深圳2000万以上的别墅（含独立和联排）和1000万以上的平面大户型或复式单位方可称为顶级豪宅。占据真正稀缺自然资源，良好的周边环境，并拥有相当数量的(如项目户数总量的30%以上)千万级单位的物业才有资格称为顶级豪宅项目。在同一片区同时拥有数个顶级豪宅项目的地区方可称为顶级豪宅区。

按照这个标准，在深圳已售项目中，唯有纯水岸别墅区，香蜜湖一号，天琴湾，天麓和观澜大宅五个真正意义的顶级豪宅，水榭花都，天鹅堡/纯水岸,红树西岸，雅颂居，东海岸等以500到1000万多层或800至2000万别墅为主的项目，虽有部分单位符合顶级豪宅标准，但因比例过低，也只能纳入普通豪宅之列。宝安的曦城，香蜜湖以北的水榭山，圣莫里斯和星河丹堤别墅群，同样属于普通豪宅。70/90后南山，福田，罗湖推出的诸多300到500万单位为主的项目充其量只算的上高尚住宅。典型的高尚住宅区主要集中在福田中心区和深圳湾片区。

本人在两年前曾以《深圳5大豪宅区终极PK,大梅沙豪宅区领袖地位50年不变》为题，对深圳五大豪宅区的格局和未来发展趋势做出预测。根据新的顶级豪宅标准界定，福田中心区和红树湾片区因顶级豪宅的缺失将被从豪宅榜中剔除。顶级豪宅的角逐，实际上在南山的纯水岸别墅群，福田的香蜜湖一号，宝安的观澜，和盐田的天琴湾和天麓之间进行的。今时今日，同时拥有两个以上顶级豪宅项目，可称之为顶级豪宅区的片区只有盐田的大梅沙。

顶级豪宅现状

以别墅为例，粗略计算一下5大顶级豪宅已售和近期预售单位的数量，基本可以看出目前深圳富豪们的居所分布。

纯水岸别墅群： 104套 （1期临湖位置2000万以上联排别墅不足10套，2期23套，3期15套，4期14套，5期24套，六期18套）

香蜜湖一号：100套联排别墅 （香一号90套加水榭花都10套，两个项目1000万以上大户型、复式估计在150套左右，主要集中在香一号）

观澜别墅： 50至80套

天麓：100套 （天麓1，2，7区独栋）

天琴湾：5套 （千万以上大户型20套左右未计）

由此可见，深圳存量顶级豪宅基本上处于四分天下的格局，南山，福田，宝安，盐田各霸一方。如果加上1000万以上平面户型，纯水岸和香蜜湖一号顶级豪宅数量则略占上风。正是这四个地区，五个项目积聚了深圳最多的财富和顶级富豪。
顶级豪宅的变迁

深圳豪宅的成长周期一般在5到10年左右。80年代的银湖曾聚集着深圳最早一批靠贸易起家的富豪，因缺乏整体的片区规划和实力开发商以及风水，配套，交通不便等诸多原因，不到10年银行便走向没落；90年代蛇口工业区内的别墅群曾吸引了不少新富和外籍人士，最近10年因不具备资源稀缺性以及周边环境的嘈杂也已经逐渐衰败。

本世纪前5年深圳最吸引眼球的豪宅区非观澜大宅莫属，朱树豪摸透了国内一批暴发户的炫富，荣耀，崇洋心理，把西方发达国家中产玩滥的高尔夫包装成富人运动在深圳推广。老朱确实绝顶精明，打着高尔夫的旗号，借机把球场里建起的上百栋金碧辉煌的大宅一股脑地推售给了渴望被社会认同的富豪们，大发了一笔高尔夫地产横财，而栖息在生态遭受严重破坏的高尔夫豪宅里，享受着充足灯光和农药污染的中国富豪，却不幸成为西方贵族们最大的笑料。高尔夫球场里的豪宅可谓中国首创，在发达国家闻所未闻，观澜大宅没进吉尼斯世界大全确实令人遗憾。

相比骏豪，出身名门的华侨城集团骨子里显然更加高雅脱俗。闹中取静的环境，一流的户型结构设计，集团长期经营的文化艺术氛围，让天鹅堡和纯水岸吸引了大量的中产阶级。而纯水岸沿湖的1至6期别墅群也顺理成章地成为众多行业领袖和达官显贵的长期居所。于此同时，中海协同信和在香蜜湖畔9万3千米的土地上成功开发的豪宅项目香蜜湖一号也因户型纯粹，用料高档，资源稀缺受到富豪阶层的热捧。

背山面海的大梅沙无疑是最近两年风头最劲，唯一可以在自然资源上同香港浅水湾和欧美顶级富人区媲美的片区。城市夹缝中生存的万科发出了“到东部去，那里有真正的海”的冲锋号，把大批渴望海居生活的中产阶级和新富带入菠萝山下的东海岸别墅。而华侨城一句“东部还是华侨城”就轻松地把众多的富豪忽悠进了天麓大宅，站在万科的肩膀之上。直到万科成功收购了富春东方，将坐拥大梅沙骑头岭双湾半岛顶级资源的天琴湾收归旗下，才重新从华侨城手中夺回了片区顶级豪宅话事权，让华侨城尝到了“既生瑜，何生亮”的滋味。不久的将来，联泰梅沙湾将加入顶级豪宅的竞赛，同天琴湾，天麓一起在大梅沙上演一出“三国演义”的好戏。

顶级豪宅的发展趋势

别墅存量分布只能反映深圳顶级豪宅的现状，而预测未来3年深圳顶级豪宅的数量和区域分布变化对富裕人群的投资和置业以及政府的产业规划无疑更具指导意义。纵观5大顶级豪宅项目，香蜜湖一号已开发完毕，纯水岸和观澜的建设也已接近尾声，三个项目未来三年将归于沉寂。而大梅沙的表演却仅处于上半场，东海岸7套独栋，天琴湾5套大宅，联泰梅沙湾9套独栋即将面世，天麓3，4，5，6期大宅也将于08年底和09年陆续推出。

天琴湾：50套

天麓：100至120套（3，4，5，6区）

梅沙湾：70套

东海岸：7套

未来三年，天琴，天麓，东海岸和梅沙湾将在大梅沙四个环海的山头上推出240套顶级豪宅，相当于在大梅沙重新打造出观澜，纯水岸，香一号三个顶级豪宅区。2011年，大梅沙顶级豪宅总量将达到340套，占据深圳顶级豪宅的半壁江山。不久的将来，当观澜大宅退出深圳顶级豪宅的竞争后，深圳6成以上的顶级豪宅将由大梅沙包揽。届时，一个狭小的大梅沙的财富集中度将是震撼甚至可怕的。而天琴，天麓，梅沙湾，东海岸几大顶级豪宅这种“你唱罢来我登场”的联动开发模式，必定在今后三年不断创造并刷新深圳甚至中国一手房销售单价和总价记录，并大幅推高大梅沙片区三级市场价格。

说到这里，笔者不妨对深圳未来3年顶级豪宅市场做一些预测：

1. 房网一位网友如是说：“过去20年，我们目睹了银湖的没落，蛇口的衰败。未来几年，伴随着高尔夫运动在中国中产阶级中迅速普及，观澜大宅终将被大陆富豪抛弃。“2011年，观澜高尔夫别墅将被梅沙湾取代，失去顶级豪宅的地位。天琴湾，天麓，梅沙湾，纯水岸别墅区，香蜜湖一号将成为深圳顶级豪宅”新五虎将“。 

2. 纯水岸别墅区和香蜜湖一号两大顶级豪宅影响力将逐步弱化。两大顶级别墅业主同时拥有市区和东部顶级豪宅将成为普遍现象；华侨城，福田中心区，深圳湾，蛇口，香蜜湖，龙岗，罗湖片区普通豪宅业主财富严重分化，其中部分顶尖人群完成财富积累，事业稳步发展，不必再为维持高水准的生活疲于奔命。这些新富将向大梅沙分流，结束朝九晚五的生活，彻底摆脱时间和金钱的束缚, 享受阳光，沙滩，海浪，游艇的乐趣.

3. 深圳湾，福田中心区，香蜜湖，华侨城多层单位出现分化，优质单位稳中有升，但升幅不高于当前市场价格的20%至30%。大部分普通单位总体价格滞涨甚至缓慢回落。大梅沙以东海岸为首的优质别墅，大户型和两房单位在区内三大顶级豪宅带动下，3至5年实现价格翻番；香蜜湖北部别墅群，曦城受到片区发展和周边整体居住环境和居住人群的制约升值速度缓慢，升值空间极为有限。

4. “游艇文化的崛起将宣告深圳东部顶级山海豪宅时代的来临，大梅沙以天琴湾为首的顶级豪宅区将无敌天下。（网友观点）”2011年，大梅沙将成为中国最著名的顶级山海豪宅区，深圳唯一的顶级豪宅区和深圳顶级富豪最集中的地区，.保持深圳别墅平均单价和总价双项记录至少50年。大梅沙豪宅成为富人身份和地位的象征。

5. 随着万科国际会议中心，华侨城项目，鼎泰商业街项目的完成，大梅沙片区生活，教育，娱乐，运动等配套设施将在三年内日趋成熟，以天琴湾，东海岸，梅沙湾为首的豪宅逐步完成投资，度假，常驻综合型物业向常驻型物业的转化。同时，大梅沙稀缺的山海资源，将吸引大量“给点海水就灿烂”的外籍人士在此安家，成为同蛇口，华侨城齐名的国际化山海小镇。顶级富豪的集中入住，将进一步带动大梅沙片区游艇和顶级跑车等奢侈品销售，高档零售，餐饮，文化教育，游艇会，健身会等高端山海运动的蓬勃发展。


最后，用海子的《面朝大海，春暖花开》做个总结：. 

从明天起，做一个幸福的人 
喂马，劈柴，周游世界 
从明天起，关心粮食和蔬菜 
我有一所房子，面朝大海，春暖花开 

从明天起，和每一个亲人通信 
告诉他们我的幸福 
那幸福的闪电告诉我的 
我将告诉每一个人 

给每一条河每一座山取一个温暖的名字 
陌生人，我也为你祝福 
愿你有一个灿烂的前程 
愿你有情人终成眷属 
愿你在尘世获的幸福 
我也愿面朝大海，春暖花开

当低收入阶级为房价何时见底争论不休的时候，当城市精英和中产阶级疲于奔命为名利打拼，为拥有一套市区豪宅沾沾自喜的时候。深圳的富豪们已经悄然东进大梅沙，过起了高调隐居的海滨生活。他们不仅需要关爱自己的亲朋好友，关心自己花园里的粮食和蔬菜，还要关心自己的游艇和收藏品。他们或者驾驶着顶级跑车驰骋在山海间的高速公路上，轻松暇意地往返于山海和闹市之间；或者带着自己的家人，朋友，生意伙伴驾着自己的游艇扬帆出海，或者坐在自己的山海大宅里面向大海春暖花开。。。。。。

2011年，大梅沙将成为中国顶级富豪，达官显贵，行业领袖最集中的地区，3，4百套顶级山海大宅中会有一套属于你吗？