主题：房产崩盘路线图

如果是在香港，房价也许至少已经跌去20%了。因为香港人看房价，最在乎的是地皮的价格。每次拍卖土地，中标价基本能反映出香港房地产市场的价格趋势。可惜，中国的房地产市场还处于幼年期，关注地皮价格的人还不太多，很多鲜明的信号还没有看出来而已。

比如，2005年，全国土地拍卖价款6000亿，2006年达到7670亿，2007年进一步达到1万亿（其中1-11月9100亿）。三年时间，房地产商买地花去了2.3万亿。从全国30个主要城市地价占房价的比例来看，2000年到2004年基本维持在23%左右，2005年达到27%，2006和2007年降低到25.3%和23.2%。按照最低23%计算，这3年买地花费的钱需要在未来卖出10万亿的房子来。假设开发商的毛利率是30%，那它的成本要达到7万亿。比潘石屹先生说的，1万亿买地、2万亿拆迁安置要少一点。问题就在于，付出2.3万亿土地款后，房地产还有能力再付出4.7万亿造房子吗？假设贷款比例为50%，他们的自有资金能达到2万亿以上吗？要知道，2007年全年的房地产销售才不过3万亿而已。

结果如何？就是房地产商资金链断裂。它的前兆表现，是土地价格率先下跌。去年底以来，广州、厦门、福州、深圳等地先后出现了土地拍卖流拍、价格大幅下跌甚至达到5成的情况。如果在香港，地价一跌，房价立马跟进。而中国大陆呢，却是地价下跌幅度巨大、房价勉力维持。这有点像股票，大幅度上涨到高位后，先横盘一段时间。盘久之后呢，只有崩盘一路。

或曰：开发商如果资金链断裂，房屋供应不是少了吗？市场不是需求很旺盛吗？按照供求关系，应该房价涨才对呀。其实，如果市场总体供应比较少，处于严重供不应求状态，那么，几家开发商倒掉，房子价格当然应该涨。而现实的情况是，房子供应充足、市场卖力疲弱。能反映市场买力疲软的标志，就是去年底的时候，深圳有房产中介公司率先倒闭。为什么？因为卖的房子少了，佣金收少了，中介干不下去了。

一方面，是房子卖得少了，一方面，是土地没人要了。这么明显的标志，不正是房地产价格要暴跌的标志吗？开发商资金紧缺或者资金链断裂后，第一个要做的事情，就是低价卖房、打折卖房以期收回贷款。于是，市场的房屋供应会立即增大、价格会立即下跌。而投资性房产也会在这个时候大量涌向市场。随着经适房大面积应市，房产崩盘，几乎是不可避免的事情。